Le Journal des Propriétaires
L’explosion des prix de l’immobilier
L’Observatoire départemental de l’immobilier a analysé l’évolution des prix de l’immobilier entre 2001 et 2006 : ils ont été multipliés, en cinq ans, par 2,7.
L’Observatoire départemental du Conseil général analyse depuis douze ans les principales évolutions de la Haute-Savoie dans les domaines de la démographie, l’économie et l’emploi, l’environnement, les transports, les équipements publics et l’agriculture. Sa publication annuelle donne de précieuses indications sur le logement, et plus précisément sur l’évolution des résidences secondaires.
En premier lieu, dans les données générales, la Haute-Savoie voit sa démographie progresser en moyenne de 8 000 habitants supplémentaires chaque année depuis le dernier recensement ; la population s’élève à 689 000 début 2006. Cette progression est deux fois plus importante que celle observée en moyenne en France. Le taux de chômage y est relativement bas (6 %) par rapport à la région Rhône-Alpes (7,6 %) et à la France entière (8,8 %). Son secteur industriel est en constante régression et a perdu 2 000 emplois pour la seule année 2005, 3 400 depuis l’an 2000. Ces pertes sont plus lentes qu’en France et le secteur représente encore 28 % de l’emploi salarié privé. C’est le secteur tertiaire qui connaît un fort développement avec 12 000 emplois supplémentaires depuis l’an 2000. La croissance économique se traduit par la construction de locaux de l’ordre de 400 000 m2 chaque année. Les zones d’activités «mangent» en moyenne 36 ha par an. L’une des particularités du département est le travail frontalier. Ainsi 46 000 transfrontaliers et 8 000 autres personnes ayant la double nationalité passent la frontière chaque jour pour travailler en Suisse.
Forte demande de logements
Depuis trois ans, le rythme de construction se fait plus soutenu avec une moyenne de 7 000 logements supplémentaires chaque année : 5 800 résidences principales et 1 200 résidences secondaires. Au total, le département compte 392 400 logements début 2006. La croissance annuelle est de 2,2 % pour les résidences principales et de 1,2 % pour les résidences secondaires. Ainsi, depuis quinze ans, la part des résidences principales devient plus importante pour passer de 68 % à 73 % du parc total, le nombre de résidences secondaires construites chaque année demeurant stable et diminue même dans le bassin annécien et le Genevois. Cette diminution peut s’expliquer par la transformation des résidences secondaires en résidences principales. La répartition spatiale des résidences secondaires est totalement différente des résidences principales : 65 % d’entre elles sont implantées dans les stations de sports d’hiver. Le canton de Bonneville concentre 50 % du parc des résidences secondaires grâce aux stations du Grand Massif et du massif du Mont-Blanc. Depuis quinze ans, le nombre de résidences secondaires dans les stations touristiques a progressé de 45,5 %. Pour le canton de Thônes, elles sont passées de 6 334 en 1991 à 9 840 en 2006.
Le secteur le moins bien représenté reste le logement aidé qui représente 11,5 % du parc de résidences principales. Si les collectivités ont mis un coup de cravache dans ce domaine, cela ne permet pas encore de rattraper le retard accumulé dans le logement social. Pour l’année 2005, les plus grandes absentes en ce domaine ont été les stations touristiques où aucun programme de logements sociaux n’a été entamé alors que la demande de la main-d’œuvre saisonnière était forte. L’offre apportée à la population stagne depuis plusieurs années et représente 36 logements aidés pour 1 000 habitants.
Prix des terrains à bâtir à la hausse
Dans les prix de l’immobilier, la hausse constatée en Haute-Savoie est légèrement supérieure à celle observée en France en général. La forte demande s’accompagne immanquablement d’une forte hausse du coût de l’immobilier. La particularité haut-savoyarde est la multiplication par 2,7 du coût des terrains à bâtir en cinq ans, ce qui est supérieur au reste de la France. Ce niveau atteint explique le ralentissement des ventes de terrains, mais aussi la diminution de la taille des terrains achetés pour construire. Cette donnée fait suite aux règles de constructibilité qui ont changé pour pouvoir bâtir sur des terrains plus petits. Cette volonté destinée à mieux gérer l’urbanisation de l’espace a eu pour conséquence la hausse du prix du m2. Et cette hausse a abouti à de fortes tensions sur le marché des appartements. L’Observatoire départemental met en exergue l’arrivée d’acquéreurs étrangers : «Leur présence sur le marché exerce une pression à la hausse sur les prix.» Les acquéreurs étrangers représentent 20 % des acheteurs dans les stations touristiques et certains cantons frontaliers, et 11 % à l’échelle du département (dont 5 % de Suisses).
Le prix du m2 de terrain est ainsi passé, en moyenne, de 35 € en 1996 à 110 € en 2005 en zone rurale ; il atteint 160 € en station contre 40 € dix ans plus tôt. Quant au prix des maisons, le m2 habitable s’acquiert désormais à 2 700 € en zone rurale alors qu’il était de l’ordre de 1 000 € en 1996 ; en station le prix du m2 est en moyenne de 3 500 € en 2005 contre 1 300 € en 1996. Pour les appartements, le m2 se négocie à près de 3 700 € en station, alors que la moyenne des autres communes est proche des 2 700 €.
Ces besoins en logements ont une influence directe sur l’occupation du sol. En 2005, 306 ha ont été urbanisés pour les logements, les activités économiques, les équipements publics et les voiries. Les logements, notamment individuels, sont de loin les plus consommateurs d’espace. Cependant, une rupture s’est effectuée et, pour la première fois depuis quinze ans, le nombre d’hectares grignotés sur les terrains agricoles a baissé. Il était en moyenne de 400 ha par an jusque-là. Peut-être parce qu’il y en a de moins en moins. Le nombre d’agriculteurs a diminué d’un tiers en douze ans.
